Immobilien privat verkaufen

Vorwort

Alexander Richter ist Autor der aufgeführten Ratgeber und Inhaber von AMR IMMOBILIEN.

Durch regelmäßige Fortbildung, mehrjährige Berufserfahrung und ein hervorragendes Netzwerk, bringen der gebürtige ´Häfler und seine Partner alle Voraussetzungen mit, Ihnen einen einzigartigen Immobilienservice zu bieten.

AMR IMMOBILIEN ist Ihr Immobilienmakler aus Friedrichshafen

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Bedeutung des Immobilienverkaufs

Die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind vielfältig.

Man erwartet Nachwuchs, der Beruf erfordert einen Standortwechsel, anstehende größere Investitionen,

die Liebe zieht einen in eine andere Stadt…

Leider kann ich aus Erfahrung heraus allerdings sagen, dass dies nicht alle Gründe sind, die eine Verkaufsmotivation darstellen.

Ärger mit dem Mieter, Erbe, oder Schicksalsschläge wie Scheidung, Arbeitslosigkeit, Unfälle und Tod sind ebenso häufig der Grund für den Verkauf einer Immobilie.

Daneben ist zu beachten, dass der Immobilienverkauf viel Zeit in Anspruch nimmt. Auch Emotionen, die Anzahl der Beteiligten und ein für die meisten Privatpersonen nicht wirklich greifbares Vermögen spielen eine bedeutende Rolle.

Auf den folgenden Seiten finden Sie einen Ratgeber in Verbindung mit diversen Fallstricken und Beispielen für den Verkauf von Immobilien.

 


Erforderliche Unterlagen

„Erfolg ist, wenn Vorbereitung auf die Gelegenheit trifft“

Beim Verkauf einer Immobilie ist das Zusammentragen und Sichten der erforderlichen Unterlagen elementar für alle weiteren Schritte.

In keinen Angeboten auf dem Immobilienmarkt gibt es so viele Falschangaben wie in denen von Privatanbietern. Manche tun dies vielleicht mutwillig, die meisten wissen es aber einfach nicht besser.

Um nicht ebenfalls in diese Falle zu tappen und damit spätere Schwierigkeiten zu vermeiden, folgender Hinweis:

Hinterfragen Sie Ihre Aussagen im Exposé und gegenüber den Käufern selbstkritisch und sichern Sie Ihre Aussagen durch eine gute Vorbereitung ab, indem Sie die erforderlichen Unterlagen zuvor beschaffen und durcharbeiten.

Beispiele:

Gibt es eine Genehmigung des Dachausbaus?

Wie viel Wohnfläche habe ich wirklich und was zählt davon als Nutzfläche?

Ist der immer genutzte Stellplatz tatsächlich meiner?

Stehen Sonderumlagen an oder sind sogar bereits beschlossen?

Erst, wenn all diese Unterlagen gesichtet und geprüft wurden, macht es Sinn sich mit einer zielgerichteten Bewertung der Immobilie zu beschäftigen.

 

Checklisten mit den erforderlichen Unterlagen zu den gängigsten Immobilienformen gibt es ebenfalls unter Ratgeber bei AMR IMMOBILIEN

 


Kurzer Exkurs -> Die Baulast

Da ich immer wieder feststelle, dass den Baulasten auch von Immobilienmaklern oft zu wenig oder gar keine Aufmerksamkeit gewidmet wird, hier eine kurze Erläuterung zu diesem Thema:

Bei einer Baulast verpflichtet sich der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu bestimmten Handlungen, die sein Grundstück betreffen und gibt dazu eine schriftliche Erklärung ab.

Dazu gehören Tun, Dulden und Unterlassen.

Ein Eigentümerwechsel ändert nichts an der Gültigkeit einer Baulast, was heißt, dass der neue Käufer diese Verpflichtungen übernimmt.

Beispiele für Baulasten:

  • Zufahrtsbaulast
  • Abstandsflächenbaulast
  • Unterlassungsbaulast

Werden in diesen Baulasten Nachbarn erwähnt, denen scheinbar Rechte gewährt werden (wie die Zufahrt), ist der Inhaber der Rechte dennoch die Bauaufsichtsbehörde.

Änderungen können deshalb ausschließlich durch einen Verzicht der Behörde realisiert werden.

 


Die Potentialanalyse

Anhand der gesichteten Unterlagen gilt es nun das Objekt einer Potentialanalyse zu unterziehen.

Diese wird später auch für unsere Zielgruppendefinition wichtig sein.

Die Kernfrage lautet:

Für wen könnte das Objekt, das Grundstück, die Wohnung unter welchen Umständen noch interessant sein?

Hierzu kann zum Beispiel der Bebauungsplan der jeweiligen Stadt aufschlussreich sein.

Beispiel Haus:

Ein riesiges Grundstück, bebaut mit einem 1 Familienhaus, welches im Verhältnis zum gesamten Grundstück wenig Fläche einnimmt, ist erst einmal eine riesige Fläche, die nichts als Kosten und Aufwand bedeutet.

Bei einer fundierten Bewertung teilt man das Grundstück dann in Vorderland und Hinterland. Das Hinterland bekommt an dieser Stelle einen deutlichen Abschlag, da es, wie gesagt, außer Arbeit keinen Nutzen hat.

Unter Umständen gibt es hier aber einen Bebauungsplan der Stadt, der besagt, dass das bestehende Grundstück, mit zum Beispiel einem Mehrfamilienhaus, bebaut werden kann.

Somit würde die Fläche sinnvoll genutzt und der Bodenwert kann voll angerechnet werden.

Eine weitere Zielgruppe für den Verkauf wären dann zum Beispiel Bauträger.

Beispiel Wohnung:

5-Zimmer-Wohnung mit 110 m²

Die Zielgruppe für Wohnungen mit 5 Zimmern ist tatsächlich nicht sehr groß. Allerdings nimmt sie in der aktuellen Marktsituation zu, da die Alternative des Wunschhäuschens in weite Ferne rückt.

Sollte es aber mit einfachen Mitteln möglich sein aus der 5-Zimmer-Wohnung eine 3 Zimmer – Wohnung zu machen, ist diese mit 110 m² auch sehr attraktiv und erweitert unsere Zielgruppe ungemein.

Deshalb ist es zum Beispiel auch wichtig sich im Vorfeld zu informieren, welche Wände tragend sind und welche nicht.

Diese Beispiele sollen lediglich dazu dienen Ihnen die Wichtigkeit dieser Potentialanalyse näher zu bringen.

 


Bewertung der Immobilie

Grundwissen zum Thema

Das Wort Immobilie stammt von dem lateinischen Wort „im-mobilis“ und bedeutet unbeweglich.

Eine immobile Sache unterscheidet sich, angefangen von der Bewertung bis hin zum gesamten Verkaufsprozess, deutlich von beweglichen Dingen, wie zum Beispiel einem Auto.

Ein Auto wird etliche Male vom selben Typ gefertigt und unterscheidet sich, wenn überhaupt, in der Ausstattung. Auch eine Immobilie kann in selber Bauweise und selber Ausstattung gebaut werden, aber ein gravierender Punkt wird sich immer unterscheiden und unveränderbar sein:

Die LAGE!!!

Meiner Meinung nach gelten beim Angebotspreis grundlegend folgende Gesetzmäßigkeiten…

 

Zu hoher Einstiegspreis = geringere Nachfrage = längere Verkaufszeit = geringerer Verkaufserlös

Im Umkehrschluss hierzu

Richtiger Angebotspreis = maximale Nachfrage = bestmöglicher Verkaufspreis

 

Die Ermittlung des möglichst genauen Marktwertes einer Immobilie stellt einen wesentlichen Bestandteil des Verkaufsprozesses dar und kann, grundlegend über Erfolg oder Misserfolg im Immobilienvertrieb entscheiden.

 

Anmerkung:

Besonders luxuriöse Immobilien oder solche in Toplage können von dieser Gesetzmäßigkeit abweichen.

Hier gehts in wenigen Schritten zu Ihrem kostenfreien und unverbindlichen Marktwert Online- Immobilienbewertung

 


Die Bewertungsverfahren

Bei den Arten der Bewertung einer Wohnimmobilie unterscheidet man zwischen 3 Verfahren.

Vergleichswertverfahren

Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichswertverfahren

 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen).

Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren

Kurz gesagt:

Dieses Verfahren wird bei vermieteten Immobilien angewandt.

 

Sachwertverfahren

Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. eigengenutzten Einfamilienhäusern) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) bemisst. Traditionell wird deshalb das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren

Ergänzend hierzu stellt das Bieterverfahren noch eine Möglichkeit dar den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen.

Siehe auch Bieterverfahren

Jedes dieser Verfahren (speziell das Sachwert- und Ertragswertverfahren) setzt eine optimale Marktkenntnis und die nötige Fachkenntnis in der Anwendung voraus.

Sollte eines dieser Attribute nicht vorhanden sein, empfehle ich dringend den Kontakt zu einem Experten.

Termin vereinbaren

Alternativ bieten wir auch eine kostenfreie und unverbindliche Online- Immobilienbewertungen an. Diese orientiert sich in der Regel übrigens an dem Vergleichswertverfahren.

Auf diese Art haben Sie schon mal die Möglichkeit einen ersten, groben Eindruck zu gewinnen, welchen Kaufpreis Sie auf dem Markt erzielen könnten.

 


Verkaufsmotiv, Emotionen, Zeit

Motiv = Beweggrund = Umstand, durch den sich jemand bewogen fühlt etwas zu tun.

Beispiel:

Ich esse, weil ich hunger habe

Ich esse, weil ich traurig bin

ich esse, weil ich dem Stück Kuchen nicht widerstehen kann.

Trotz verschiedener Motive – Das Ergebnis ist immer das Gleiche: ESSEN

 

In Bezug auf den Verkauf von Immobilien gilt es zwingend das Motiv des Verkäufers in Erfahrung zu bringen.

Beispiel:

Ich verkaufe, weil ich Geldnöte habe

Ich verkaufe, weil ich für die geerbte Immobilie keinen Verwendungszweck habe

Ich verkaufe, weil ich mich habe scheiden lassen

Auch hier ist das Ergebnis ungeachtet des Motivs immer das Gleiche: VERKAUFEN

 

Je nach Motiv spielt also auch die Verkaufszeit und daraus resultierend der Angebotspreis der Immobilie eine bedeutende Rolle.

Beispiel:

Sie erben eine Immobilie. Da die laufenden Kosten eine zu hohe wirtschaftliche Belastung darstellen, muss die Immobilie zeitnah verkauft werden.

Resultat:

Der Angebotspreis muss so kalkuliert sein, dass er eine Vielzahl von Interessenten anspricht und somit die Vermarktungszeit reduziert werden kann.

Viele dieser eingangs erwähnten Verkaufsmotive sind außerdem stark emotional geprägt.

Emotionen sind allerdings weder bei der Ermittlung des Angebotspreises, noch bei Besichtigungen und vor allem bei der Kaufpreisverhandlung von Vorteil!

Ganz im Gegenteil.

Kennt Ihr Interessent und / oder Verhandlungspartner ihr Motiv, kann dies ein geschickter Käufer zu seinem Vorteil nutzen.

 


Die Zielgruppendefinition

Eine Zielgruppendefinition ist der erste Schritt zur Aufstellung einer erfolgreichen Marketingstrategie.

Warum das so ist möchte ich Ihnen an folgendem Beispiel erläutern.

Beispiel:

Objekt Etagenwohnung

Lage:    FN, Stadtmitte                 Größe:              42m²

Aufzug: Nein                                   Zimmer:           2

Etage:  5, DG                                   Vermietet:       Nein

Keller: Nein                                      Stellplatz:       Nein

Balkon: Ja

 

Investoren:

Da die Wohnung nicht vermietet ist, spricht diese vorrangig Eigennutzer an. Hierdurch kann eventuell ein höherer Verkaufspreis erzielt werden, wodurch die Rendite für Anleger ehr uninteressant wird.

Senioren:

Da sich die Wohnung in der 5. Etage ohne Aufzug befindet, fallen diese weg.

Junge Familien:

Auch die junge Familie würde ich ausklammern. Kein Stellplatz für das Auto, Kinderwagen, Anzahl Zimmer… hier spricht einiges dagegen.

Singles:

Hier wird es schon interessanter. Die Größe und Lage der Wohnung sind für Alleinstehende optimal. Sicherlich auch vorzugsweise jüngeres Publikum.

Studenten:

Sehr interessante Zielgruppe. Aufgrund der Zeppelin Universität haben wir in Friedrichshafen eine nicht zu unterschätzende Anzahl an Studenten mit vermögenden Eltern. Der Kauf einer Wohnung in dieser Lage für den Sprössling während des Studiums wäre eine klasse Investition.

Paare ohne Kinder:

Eher weniger. Auf 42 m² muss die Liebe auf Dauer schon sehr intensiv sein.

Usw. …

Seien Sie sich also bewusst, wer Ihr Kunde ist und gestalten Sie für diesen das Exposé.

 


Das Exposé

Anhand der definierten Zielgruppe gilt es anschließend ein aussagekräftiges, auf die Bedürfnisse ausgerichtetes Exposé zu erstellen.

Titel und Titelbild

Der Titel sowie das Titelbild sind das Aushängeschild Ihres Immobilienangebots.

Ohne an dieser Stelle zu tief in das Thema Marketing einzusteigen, soll auf ein wichtiges Merkmal hingewiesen werden.

Denken Sie über folgendes Beispiel nach:

BMW verkauft nicht einfach nur ein Auto. BMW verkauft „Freude am Fahren“.

Genauso verkaufen Sie nicht einfach nur eine Immobilie. Sie verkaufen „Wohngefühl“.

Beim Wohngefühl kann für jede Zielgruppe etwas anderes im Vordergrund stehen und muss dementsprechend auch individuell im Text zur Geltung gebracht werden.

Das Wohngefühl kann bestimmt werden durch, z.B. Prestige, Sicherheit, ….

Seien Sie sich beim Gestalten des Angebotes immer der Tatsache bewusst, dass niemand einfach nur das Produkt, die Dienstleistung oder sonstiges kauft.

 


Bildergalerie

Hier ein paar Tipps, wie Sie würdige und ansprechende Bilder von Ihrer Immobilie aufnehmen.

Sollten Ihnen die meisten Tipps als selbstverständlich erscheinen, machen Sie sich mal ein Bild anhand diverser Präsentationen von Immobilien im Internet (auch von Immobilienmaklern!).

  • Achten Sie grundsätzlich auf hohe Qualität der Aufnahmen
  • Aktivieren Sie alle Lichtquellen und fahren Sie die Rollläden nach oben
  • Die optimale Aufnahmehöhe beträgt 1,1m
  • Räumen Sie in der Wohnung auf und entfernen Sie alle persönlichen Dinge

Anmerkung:

Auch wenn Sie die nett gemalten Bildchen der Kinder am Kühlschrank für süß und repräsentativ halten, denkt der Interessent da unter Umständen anders darüber

  • Weder in Fenstern, noch in Spiegeln sollten Sie als der Fotograf zu sehen sein
  • Vermeiden Sie zu viele Aufnahmen mit dem Fokus auf (allein in Ihrem Auge schön dekorierte) Möbel etc. Sie verkaufen eine Immobilie…
  • Klappen Sie den Toilettendeckel runter!!!

Nehmen Sie sich diese Tipps zu Herzen. Wohlgemerkt geht es hier um einen beträchtlichen Vermögensgegenstand.

Bevor Sie Ihr Auto verkaufen, wird doch auch einmal durch die Waschanlage gefahren und zumindest durch gesaugt?!

Siehe auch Immobilienfotografie durch AMR IMMOBILIEN

 


Exposétext

Vermeiden Sie in öffentlichen Anzeigen zum Beispiel die Angabe der genauen Anschrift Ihrer eigengenutzten Immobilie.

P.S. Auch Ihr Mieter könnte Ihnen hierfür dankbar sein.

Beispiel:

Sie erben die Immobilie Ihrer verstorbenen Großmutter, welche 100 km von Ihrer Heimat entfernt liegt. Da Sie für diese keinen Verwendungszweck haben, soll sie so schnell wie möglich verkauft werden. Die Möbel können eventuell übernommen werden.

Eine Anzeige, welche Aufschluss darauf zulässt, dass keine Angehörigen in der Nähe wohnen, die Immobilie derzeit leer steht und auch noch Möbel und vielleicht vieles mehr drin sind, macht unter Umständen nicht nur Kaufinteressenten hellhörig!

 


Anlagen zum Exposé

Die typischen Anlagen zum Exposé sind Grundriss, Lageplan und der Energieausweis.

Seit dem 01. Mai 2014 gilt die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV).

Jeder Verkäufer und Vermieter muss einen gültigen Energieausweis vorweisen.

Hierbei wird zwischen 2 Arten unterschieden:

Der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis

Wie der Name schon sagt, wird der Verbrauchsausweis anhand des tatsächlichen Verbrauchs gemessen.

Der Bedarfsausweis bezieht sich hingegen auf den Energiebedarf des Gebäudes. Dieser ist deutlich aufwendiger und dadurch auch etwas teurer.

Siehe auch Ratgeber Energieausweis

 


Vertriebskanäle

  • Internet (Immobilienscout, Ebay Kleinanzeigen, Immowelt, Social Media usw.)
  • Diverse Printmedien
  • Postwurfsendungen
  • Nachbarschaftsmarketing
  • Verkaufsschilder
  • Schaukästen
  • Aushänge

 

 

 


Die Durchführung

Je nach Objekt macht sich nach der Veröffentlichung Ihrer Anzeige anhand der Nachfrage recht schnell bemerkbar, wie treffend Ihr Angebotspreis gewählt wurde.

Allgemeine Tipps

  • Stellen Sie eine gute Erreichbarkeit sicher
  • Legen Sie sich Fragen zurecht, um die Ernsthaftigkeit der Anfrage des Interessenten herauszufinden

Zielorientierte Einsätze von Fragetechniken beschreiben hier sowie beim Besichtigungstermin das Schlüsselwort.

An dieser Stelle sei allerdings erwähnt, dass es auch hierfür ein gewisses Maß an Erfahrung bedarf.

Schnell wirkt das Thema ansonsten auswendig gelernt und unauthentisch.

Auch hier gilt wie beim Aufbereiten des Exposés:

Räumen Sie sämtliche persönliche Gegenstände weg.

  1. Schaffen wir dem Interessenten so Raum seine eigenen Vorstellungen verwirklichen zu können.
  2. Geben wir Langfingern keine Gelegenheit diese einzusetzen.

 


Die Besichtigung

Hier eine Übersicht der 3 gängigsten Besichtigungsarten:

Sammelbesichtigung (direkt nacheinander)

Für meine Ausarbeitung möchte ich den Begriff Sammelbesichtigung ganz klar von der Massenbesichtigung trennen.

Eine Sammelbesichtigung wie ich sie verstehe, ist einen Interessenten nach dem anderen in einem klar getakteten, zeitlichen Rahmen durch das Objekt zu führen.

Ziel ist es die Besichtigungen so zu takten, dass die Interessenten sich begegnen und der Eindruck einer hohen Nachfrage und damit schnellen Handlungsbedarfs entsteht. (Verknappungseffekt)

Open House (Tag der offenen Tür)

Bei einem Open House kommen viele Interessenten innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Die Interessenten können sich in der, für diesen Tag nach allen Regeln der Kunst des Home Stagings, aufgehübschten Immobilie frei bewegen und die Experten / Eigentümer stehen für Fragen zur Verfügung.

Ziel ist natürlich wieder der Verknappungseffekt durch starken Interessentenverkehr.

Tipp:

Schaffen Sie der Immobilie und Zielgruppe entsprechend eine Wohlfühlatmosphäre, die seinesgleichen sucht. Frischer Kaffee, ein frisch gebackener Kuchen, ein Sektchen vielleicht?

Einzelbesichtigung

Bei der Einzelbesichtigung lädt man gezielt nur einen Interessenten ein und plant für diesen auch reichlich Zeit ein.

Diese Art der Besichtigung empfehle ich für stark erklärungsbedürftige Immobilien sowie eine Auswahl hoch qualifizierter Interessenten. Geben Sie diesen VIPs gerne auch das Gefühl ein solcher zu sein.

Was ist ein hochqualifizierter Interessent:

  • Er passt weitgehend in unsere erörterte Zielgruppe
  • Er kann eine Finanzierungsbestätigung über die geforderte Summe (inkl. Kaufnebenkosten) vorlegen

Er hat den Prozess der „Traumimmobilie“ hinter sich und ist kompromissbereit

 


Die Preisverhandlung

Dieser Punkt erfordert sehr viel Erfahrung und ist durch ein bisschen Text im Ratgeber nicht zu ersetzen. Deshalb hierzu nur eine kleine Erläuterung.

Für die Preisverhandlung gibt es zwei verschiedene Optionen.

Option 1

Sie verhandeln den Kaufpreis in Form eines Bieterverfahrens, mit dem Ziel den Angebotspreis zu überschreiten.

Option 2

Sie versuchen auf Biegen und Brechen das noch Besterzielbare aus dem Angebotspreis herauszuholen.

Option 2 ist die deutlich schlechtere Position, wie folgende Fragen zeigen.

  1. Wie viel Nachlass soll ich gewähren?
  2. Sollte ich bei diesem Angebot zuschlagen oder kommt vielleicht noch ein besseres?
  3. Und die Frage aller Fragen:
  4. War der erzielte Kaufpreis tatsächlich der Bestmögliche?

Allein aufgrund der dritten, psychisch nicht zu unterschätzenden Frage würde ich ganz klar Option 1 bevorzugen.

Auf der Grundlage einer fundierten und ausgiebigen Vorbereitung des Verkaufs in allen zuvor aufgeführten Punkten sollte dies in den meisten Fällen auch möglich sein.

Kleiner Tipp:

Sollte es doch auf Option 2 hinauslaufen, macht es in so manchen Fällen Sinn, anstatt eines Preisnachlasses ein sogenanntes Add on anzubieten.

„Sehr geehrter Herr Kaufinteressent, vom Kaufpreis möchte und kann ich nicht abweichen. Alternativ biete ich Ihnen an die Wohnung frisch gestrichen zu übergeben.“

Je nach Strategie macht es vielleicht auch Sinn Zubehör wie Möbel, Küche usw. nicht direkt im Angebot mit aufzuführen. Nutzen Sie diese als Add on…

Auch das Verlegen zum Beispiel eines Laminatbodens kann Sie deutlich günstiger kommen als der Preisnachlass von 5000,- EUR.

Ich für meinen Teil habe auf jeden Fall kein Geld zu verschenken.

Und das Geld meiner Kunden erst recht nicht!!!

 


Die Abwicklung

Der potentielle Käufer und Sie sind sich also handelseinig geworden und der für die meisten Verkäufer spannendste Prozess nimmt seinen Lauf.

Wie stelle ich sicher, dass der Käufer nach Vertragsunterzeichnung auch tatsächlich zahlt?

 


Die Finanzierungsbestätigung

Die Finanzierungsbestätigung stellt für den Käufer ein Pflichtdokument dar. Natürlich nur für den Fall, dass auch eine Finanzierung benötigt wird. Sollte dies nicht der Fall sein, lassen Sie sich einen von der Bank beglaubigten Kontonachweis vorzeigen.

Wichtig!!! „Wenn das Wörtchen, wenn nicht wäre“:

Bei den meisten aller Finanzierungsbestätigungen, die von den Käufern über deren Bank vorgelegt werden, handelt es sich um vorläufige und damit nicht verpflichtende Finanzierungsbestätigungen.

Diese sind zu erkennen an den vielen Konjunktiven, die die Banken so verwenden.

Wenn, dann, hätte, würde, usw.

Trotzdem haben Sie an dieser Stelle zumindest die Gewissheit, dass die Bank aufgrund der Bonität grundsätzlich schon mal bereit ist den potentiellen Käufer zu finanzieren. Um die endgültige Finanzierungszusage ausstellen zu können gilt es für die Bank noch die wesentlichen objektspezifischen Unterlagen zu sichten.

Auch deshalb ist es so wichtig in der Vorbereitungsphase alle für den Verkauf erforderlichen Unterlagen zusammenzutragen.

Ergänzend anzumerken:

Sicher kann man sich bei keinem Käufer sein. Zahlt er aus irgendwelchen Gründen nicht, unterwirft er sich durch Unterschrift auf dem Kaufvertrag zwar der Zwangsvollstreckung (wenn aufgeführt). Trotzdem haben Sie im Anschluss Ärger mit der Rückabwicklung und der Verkauf zieht sich unnötig in die Länge.

Auch hierbei ist Erfahrung durch nichts zu ersetzen.

 


Der Kaufvertrag

Der Kaufinteressent hat das Recht einen Notar seiner Wahl für die Abwicklung des Kaufvertrages zu wählen. Selbstverständlich ist der Notar zur Neutralität verpflichtet.  Was aber wiederum heißt, dass dieser weder auf Ihrer, noch der Seite des Käufers steht.

Im Fall des privaten Verkaufs sind Sie gut beraten,  sich einen Anwalt zu nehmen, der den Kaufvertrag vor Vertragsunterzeichnung zu Ihren Gunsten auf Richtigkeit und vor allem Vollständigkeit überprüft. Auch dieser steckt allerdings nicht wie zum Beispiel ein Immobilienmakler zu 100 % im  Vertriebsvorgang und kann sich nur auf vertragsrechtliche Inhalte berufen.

Tipp von meiner Seite:

Nehmen Sie im Vertrag alles Erdenkliche auf!

Beispiele:

Der Interessent wurde auf den Fleck an der Decke hingewiesen, Herkunft unbekannt.

Das Baujahr der Nachtspeicheröfen ist nicht bekannt. Asbest nicht auszuschließen.

Dach ausgebaut, aber nicht genehmigt usw.

Auf diese Art nehmen Sie sich aus der Haftung.

Vertuschen Sie nichts!

 


Braucht man den Immobilienmakler überhaupt?

Siehe Ratgeber Braucht man den Immobilienmakler überhaupt

 


Schlusswort

Wenn Sie es in diesem Ratgeber bis hierher geschafft haben, wissen Sie schon mal

Privat verkaufen

einiges mehr als der durchschnittliche private Verkäufer.

 

 

 

Ihr Immobilienmakler aus Friedrichshafen

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Autor:
Inhaber Alexander Richter