Das Erbbaurecht

Vorwort

Alexander Richter ist Autor der aufgeführten Ratgeber und Inhaber von AMR IMMOBILIEN.

Durch regelmäßige Fortbildung, mehrjährige Berufserfahrung und ein hervorragendes Netzwerk, bringen der gebürtige ´Häfler und seine Partner alle Voraussetzungen mit, Ihnen einen einzigartigen Immobilienservice zu bieten.

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Erbbaurecht versus Erbpacht

Im Volksmund werden die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht im Synonym verwendet.

Tatsächlich unterscheiden sich diese Begriffe aber durchaus voneinander.

Und nicht nur das…

Seit 1947 wurde die Erbpacht sogar verboten.

Was ist die Erbpacht?

Bei einer Erbpacht wurde das Eigentumsrecht dauerhaft vom Nutzungsrecht getrennt. Die jährliche Zahlung des Erbzinses erfolgte in Form von Geld oder Naturalien.

Das Erbbaurecht hingegen ist zeitlich begrenzt.

 


Die Besonderheiten

Beim Erbbaurecht erwirbt der Erbbaurechtnehmer ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht am Grundstück des Erbbaurechtgebers.

Festgelegt wird das Erbbaurecht im normalen Grundbuch, sowie in einem separaten Erbbaugrundbuch.

Der Erbbaurechtgeber erhält vom Erbbaurechtnehmer monatlich oder jährlich einen vertraglich festgelegten Erbbaurechtzins.

 


Wer Erbbaurechtgeber sein kann

Grundlegend kann das jeder, der Eigentümer eines Grundstücks ist.

Meistens handelt es sich bei den Erbbaurechtgebern aber um Stiftungen, Kommunen oder die Kirche.

Der Vorteil bei institutionellen Erbbaurechtgebern (insbesondere der Kirche), ist die höhere Wahrscheinlichkeit, dass das Erbbaurecht nach Ablauf verlängert wird.

 


Erbbaurecht als Kapitalanlage

Da man bei Immobilien nur den reinen Gebäudewert und eben nicht das Grundstück von der Steuer abschreiben kann, kann der Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht zur Kapitalanlage unter Umständen durchaus sinnvoll sein.

Voraussetzung ist natürlich, dass das gekaufte Haus im Verkehrswert einen tatsächlichen Abschlag durch das Erbbaurecht erfährt und die Immobilie deswegen günstiger eingekauft werden kann.

In der aktuellen Marktsituation (2020) zeichnet sich allerdings in manchen Lagen und langer Laufzeit kaum eine Wertminderung gegenüber angebotenen Immobilien mit Grundstück ab.

 


Auswirkung auf die Finanzierung

Eine Immobilie mit Erbbaurecht wird in Bezug auf die Finanzierung mit mehr Risiko beurteilt.

Der Grund dafür ist recht simple.

Zahlt der Erbbaurechtnehmer den Erbbaurechtzins nicht mehr, hat der Finanzierende nicht nur die Immobilie „Am Bein“, sondern zusätzlich auch den Zins.

 


Vorteil für den Erbbaurechtgeber

Durch die Vergabe eines Erbbaurechts kann der Erbbaurechtgeber langfristige Einnahmen generieren und bleibt Eigentümer des Grundstücks.

 


Vorteil für den Erbbaurechtnehmer

Der Erbbaurechtnehmer genießt in den meisten Fällen den Vorteil, dass der Bau des Eigenheims durch Wegfall des Kaufpreises für das Grundstück erschwinglicher wird.

Derjenige, der in ein bestehendes Erbbaurecht eintritt genießt in den meisten Fällen den Vorteil, dass er günstiger einkaufen kann.

 


Wissenswertes zum Erbbauzins

Der Erbbauzins beschreibt eine Zahlung an den Erbbaurechtgeber. Diese erfolgt je nach Vereinbarung monatlich oder jährlich.

Festgeschrieben wird der Erbbauzins nicht nur im Erbbaurechtsvertrag, sondern auch im Erbbaugrundbuch als Erbbauzinsreallast.

Außerdem ist alle 3 Jahre eine Erhöhung des Erbbauzinses zulässig.

 


Die Grunderwerbsteuer

Entgegen weit verbreiteter Annahmen fällt beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht eine Grunderwerbsteuer an.

Der Grund:

Nach § 2 Abs. 2 NR. 1 GrEStG stehen Erbbaurechte den Grundstücken gleich.

Berechnet wird die Höhe der Grunderwerbssteuer anhand des Erbbauzinses, der Laufzeit und dem so genannten Kapitalwert gemäß „Bewertungsgesetz Anlage 9a“.

Beispiel:

3.000 € Zins, Laufzeit 60 Jahre

Gemäß des „Bewertungsgesetz Anlage 9a“ beträgt der Kapitalwert bei einer Laufzeit von 60 Jahren 17,930.

3.000 € x 17,930 = 53.790 €

Grunderwerbsteuer 5% (Baden – Württemberg) = 2.689,5 €

 


Verkauf des Erbbaurechts

Bei der Veräußerung des Erbbaurechts ist üblicherweise eine Zustimmung des Erbbaurechtgebers notwendig.

Eine Zustimmung kann der Erbbaurechtgeber aber nur verweigern, wenn durch den Käufer nachweislich zum Beispiel die regelmäßige Zahlung des Zinses nicht gewährleistet werden kann.

 


Der Heimfall

Hält der Erbbauberechtigte sich nicht an die Vereinbarungen wie zum Beispiel die Zahlung des Erbbauzinses oder lässt das Grundstück verwahrlosen droht Heimfall.

Die Konsequenz wäre, dass das Grundstück wieder auf den Eigentümer zurück „fällt“.

 


Dauer der Erbbauchrechtverträge

In der Regel werden Erbbaurechtverträge im Wohnbereich für 33-, 66-, oder 99 Jahre geschlossen.

 


Wer die Grundsteuer zahlt

Dem Fiskus ist egal wer juristisch gesehen Eigentümer des Grundstücks ist.

Ausschlaggebend für die Zuordnung der Grundsteuer ist der wirtschaftliche Eigentümer.

 


Ablauf des Erbbaurechts

Nach Ablauf des Erbbaurechts wird das Gebäude Bestandteil des Grundstücks und geht in das Eigentum des Erbbaurechtgebers über.

Je nach Vertragsvereinbarung steht dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung zu.

 


Inhalt des Erbbaurechtvertrages

  • Laufzeit
  • Höhe des Erbbauzinses
  • Zustimmung des Eigentümers bei Belastung oder Verkauf
  • Heimfall
  • Höhe, Art oder Ausschluss einer Entschädigung nach Ablauf der Laufzeit

 


Schlusswort

Grundsätzlich kann das Erbbaurecht eine lohnende Kaufoption darstellen.

Privat verkaufen

Wichtig ist es, den Vertrag bis auf die Nieren zu prüfen und gegebenenfalls von einem

Profi gegen lesen zu lassen.

Besondere Vorsicht ist aus meiner Sicht außerdem bei privaten Erbbaurechtgebern geboten.

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Autor:

Inhaber Alexander Richter

 

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